Kącik prawny

[mistrzsardu]

Umowa umową ale kluczowa jest weryfikacja potencjalnych najemców przed jej podpisaniem. Jeżeli cokolwiek, choćby drobiazg budzi wątpliwość lepiej poszukać innego najemcy. Prośba o udokumentowanie zarobków w postaci umowy o pracę to podstawa.

[SamborWilk]

Temat konstruowania umowy najmu mieszkania. Jak to zrobić by się zabezpieczyć przed oszustami?
Znam ze swojego własnego podwórka dużo historii o oszustach ujawniających się po długim czasie, zarówno historie z niepłaceniem jak i demolowaniem lub kradzieżą mienia.

Ma ktoś jakiś patent jak się zabezpieczyć w pierwszym rzędzie przed delikwentem który przestaje płacić i zajmuje lokal? Regulacje w tym kraju "chroniące" lokatorów to istna patologia.

Słyszałem że niby dobrym patentem jest wynajęcie nie bezpośrednio osobie wynajmującej tylko jednemu z jej rodziców, podobno to teraz nagminne żeby się nie bujać z "usuwaniem" dłużników.

Drugi patent to oświadczenie lokatorów na zastępcze lokum jakiejś firmy specjalizującej się w udostępnianiu miejsca zastępczego zakwaterowania.

Kolejny ale niepewny, to oficjalne wynajęcie np. tylko jednego z pomieszczeń w mieszkaniu, tak żeby w razie czego osoba najmująca nie miała prawa nie wpuścić właściciela do swojej części mieszkania.

@tomaszm masz jakąś radę w tym temacie?

szczerze mówiąc nie znam się na tym - ostatni raz coś takiego ruszałem pewnie z trzy lata temu. Z mojej wiedzy wynika, że tak naprawdę nie ma w pełni skutecznej ochrony przed oszustami, tj. uniknięcia procedury eksmisji. Co do opisanych pomysłów:

1/ "Słyszałem że niby dobrym patentem jest wynajęcie nie bezpośrednio osobie wynajmującej tylko jednemu z jej rodziców, podobno to teraz nagminne żeby się nie bujać z "usuwaniem" dłużników." Moim zdaniem to nie ma znaczenia, ponieważ jeżeli będzie lokator w mieszkaniu to nie można go tak po prostu wyrzucić bez eksmisji.

2/ "Drugi patent to oświadczenie lokatorów na zastępcze lokum jakiejś firmy specjalizującej się w udostępnianiu miejsca zastępczego zakwaterowania.". Co do lokalu zastępczego od firmy specjalizującej się w tego typu kwestiach to faktycznie obiło mi się to o uszy. Z tego co rozumiem to zamysł jest taki, że normalnie jak się robi najem okazjonalny to osoba, która zapewnia lokal zastępczy (najczęściej ktoś bliski) może później powiedzieć, że odwołuje to oświadczenie i nic się z tym nie zrobi, co de facto powoduje, że główne zabezpieczenie w umowie wygasa. Natomiast taka firma jest teoretycznie gwarancją zapewnienia lokalu, no ale pewnie trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami.

3/ "Kolejny ale niepewny, to oficjalne wynajęcie np. tylko jednego z pomieszczeń w mieszkaniu, tak żeby w razie czego osoba najmująca nie miała prawa nie wpuścić właściciela do swojej części mieszkania." No tak, ale to nie zmienia faktu, że i tak nie można wyrzucić bez eksmisji. To jest bardziej działanie na granicy prawa. Słyszałem o przypadkach, gdzie np. wynajmuje się część lokalu (np. bez jednego pokoju), po czym w przypadku problemów następuje "dokwaterowanie" do wolnego pokoju jakiegoś "goryla", co ma skłonić nieuczciwych lokatorów do opuszczenia lokalu.

Najlepszym zabezpieczeniem standardowym moim zdaniem jest maksymalna kaucja, czyli 6-krotność czynszu. Natomiast z ww. pomysłów najlepszym wydaje się być skorzystanie z usług firm, które specjalizują się w zapewnieniu lokalu zastępczego - pytaniem pozostaje koszt takiej usługi, ale to już trzeba bezpośrednio kontaktować się z takimi podmiotami.

Dzięki za opinie, mam jeszcze jedną sprawę ale to na priv

[Dragazes]

Jeszcze raz, najlepiej ochroni umowa najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego z poddaniem się egzekucji oraz zgłoszona naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. W razie przypału mijasz postępowanie przed sądem, nie musisz nawet pozywać o eksmisję, a nie wyobrażacie sobie jak ciężko jest czasem w ogóle kogoś pozwać w dzisiejszych czasach.
Taka umowa powoduje również, że postępowanie egzekucyjne jest łatwiejsze do przeprowadzenia albowiem można delikwenta wyeksmitować na wskazany w umowie adres. Umowa zawiera:
* wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
* oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa wyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Co więcej, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa wyżej, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, również wyżej, pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Dłużnikowi, który został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego (nie chce mi się tłumaczyć co to, ale to jest wielka ulga dla wierzyciela prowadzącego egzekucję). Komornik będzie mógł delikwenta usunąć nawet do noclegowni, którą to powinna wskazać gmina.

Idź do profesjonalisty od umów czyli do notariusza, zgłoś umowę najmu w US a w nagrodę państwo da ci największe ułatwienia do *legalnego* pozbycia się najemcy. Jak będzie przypał to warto jeszcze obgadać sprawę z ogarniętym komornikiem w okolicy.

Najważniejsze jest jednak zaakceptowanie faktu, że najem to biznes jak każdy inny i jest obarczony ryzykiem. Tak samo jak nie możesz siłą odebrać zapłaty za fakturę, tak samo nie możesz samemu odbierać posiadania. Jeśli ktoś ci nie będzie płacić i nie będzie chciał się wynieść to nie będziesz mógł na legalu załatwić sprawy w parę dni czy tygodni. Potrwa to dłużej.

[Rejwan]

kwestia zasiedzenia działki ktoś coś miał styczność?